יורוקל השקעות ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה

פסק דין

מבוא

זהו הליך שהוגש כערעור היטל השבחה, אולם נוסח העתירות הכלולות בו הוא נוסח של תביעה כספית לכל דבר. עניינו של ההליך בשאלת הריבית על היטל ההשבחה, ואין הוא עוסק בשאלת ההיטל (סכומו או עצם החבות בו) כלל. על ההליך חל המצב המשפטי ששרר טרם כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן גם "חוק התכנון והבניה").

הדרכים לבירור שאלת הריבית על היטל השבחה - הערות דיוניות

ניסוח העתירות בהודעת הערעור, לפיו מתבקש בית המשפט להורות למשיבה להשיב סכומים מוגדרים למערערת, אינו יכול לעמוד כפי שהוא בהינתן העובדה שהמערערת בחרה במסלול הדיוני של ערעור היטל השבחה. לטעמי, ניתן ואף נכון לפרש את המסגרת הדיונית של ערעור היטל השבחה (במצב המשפטי שקדם לתיקון 84 לחוק התכנון והבניה, מצב משפטי החל גם על ההליך הנוכחי) פירוש מרחיב, כך שהליך כזה יוכל להתייחס גם לשאלת הריבית על ההיטל. זאת משום שריבית היא חיוב משני או טפל לחיוב העיקרי, ואם הדרך לתקוף חיוב בהיטל השבחה (היינו החיוב העיקרי) היא דרך הערעור אזי ניתן ללכת בדרך זו גם כאשר המחלוקת היא בשאלת הריבית על ההיטל (כלומר לגבי החיוב המשני). יחד עם זאת, גם גישה מרחיבה זו בהיבט הדיוני אינה מאפשרת מתן סעד כספי ישיר של חיוב צד לשלם או להשיב סכום מוגדר, אלא רק לתת סעד של קביעת העקרונות על פיהם ראוי לחשב את הריבית או לקבוע פטור מחבות לשלם ריבית. מי שמבקש סעד כספי אופרטיבי צריך להגיש תביעה אזרחית ולטעון בגדרה שחויב בריבית שאינה מגיעה לוועדה. בנוסף, הבחירה של נישום לתקוף את סוגיית הריבית בדרך של ערעור היטל השבחה ולא בדרך של תביעה אזרחית היא בחירה שמתחייבת ממנה מגבלה חשובה: בערעור היטל השבחה ניתן להעלות רק שאלות משפטיות. היכן שנדרש בירור עובדתי באמצעות הבאת ראיות ונדרשת הכרעה במחלוקות עובדתיות וקביעת ממצאים עובדתיים כדי להכריע בשאלת הריבית, אין מנוס מבירור שאלת הריבית בדרך של תביעה אזרחית. לאור הערות אלה לא ניתן בהליך שבפניי אלא לקבוע את הכללים שיש להחיל על המקרה בשאלת הריבית, וההכרעה תתבסס רק על העובדות העולות ממסמכים שאינם שנויים במחלוקת מבלי להידרש לטענות עובדתיות שאינן עולות ישירות מהכתובים.

הרקע העובדתי

הרקע העובדתי בפרשה דנן אינו שגרתי, ותמציתו תובא להלן. המערערת היא הבעלים של חלקים בשני נכסי מקרקעין (שתי חלקות) שבתחום מרחב התכנון עליו מופקדת המשיבה. על שני הנכסים חל מצב תכנוני זהה. על שניהם חלות ארבע תוכניות משביחות, שבגין שלוש ראשונות (כרונולוגית) מביניהן הגיעו המערערת והמשיבה לשומה מוסכמת (או מכרעת – בנקודה זו חלוקים הצדדים, אולם אין למחלוקת זו כל השפעה על הדיון) של היטל השבחה עוד בשנת 2004 בעקבות כוונת המערערת, שלא מומשה, לקבל היתר בניה על שני נכסי המקרקעין נשוא הדיון. כאמור לעיל, המערערת לא ביקשה בסופו של דבר היתר בניה על הנכסים, ולכן ההשבחה לא מומשה בדרך של קבלת היתר בניה. לאחר מכן הוחלה על המקרקעין תכנית משביחה רביעית, המאפשרת הגדלת מספר יחידות הבניה הכולל על כל אחת מהחלקות. שני הנכסים נשוא הדיון (וליתר דיוק חלקיה של המערערת בכל אחד מהם) מומשו בדרך של מכירה בתאריכים 13/8/08 ו-25/8/08 (תאריכים אלה הם תאריכי כריתת חוזי המכר), לאחר כניסת התכנית המשביחה הרביעית לתוקף. המערערת פנתה למשיבה, הודיעה לה על המימושים וביקשה לקבל שומת היטל השבחה סמוך מאד לאחר כל אחת מהמכירות (בתאריכים 19/8/08 ו-2/10/08, בהתאמה). בגין המימוש הראשון קיבלה המערערת מהמשיבה שומה לגבי התכנית המשביחה הרביעית, ודרישת תשלום היטל השבחה בגין כל ארבע ההשבחות, לקראת מחצית חודש דצמבר 2008. דרישה זו כללה ריבית, וסכומה שולם תחת מחאה ביום 12/1/09. בגין המימוש השני שלחה המשיבה למערערת דרישה לתשלום היטל (כולל ריבית) ביום 6/1/09, אלא שהדרישה היתה שגויה בעליל משום שהתעלמה מכך שחלקה היחסי של המערערת בחלקה הרלבנטית נמוך מ-20% ונערכה כאילו מדובר בבעלות בחלקה כולה. ביום 8/1/09 נערכה דרישה מתוקנת, אף היא כוללת ריבית, וסכומה שולם תחת מחאה ביום 20/1/09. בכל הנוגע לאותו חלק של ההיטל שמקורו בתכנית המשביחה הרביעית הוגשה שומה נגדית מטעם המערערת. מהודעות הצדדים שהוגשו בעקבות החלטתי מיום 13/5/2010 עולה כי בינתיים הגיעו הצדדים לכלל שומה מוסכמת לגבי סכום ההיטל המגיע בגין התכנית המשביחה הרביעית לגבי כל אחת מהחלקות.

תמצית טענות הצדדים

המערערת טוענת כי הריבית על היטל השבחה היא "ריבית פיגורים" כמשמעותה בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 (להלן "חוק הרשויות המקומיות"), ששיעורה הריאלי גבוה ביותר (ריבית צמודה בשיעור של שלושת רבעי האחוז לחודש, בנוסף להפרשי ההצמדה, כשהריבית מצטרפת מדי חודש לקרן) ומגיע לשיעור שנתי אפקטיבי של למעלה מ-9%, צמוד ומצטבר להפרשי ההצמדה על הקרן. שיעור זה של הריבית הוא שיעור עונשי, שלטענת המערערת אין הצדקה להחילו על נישום שפעל כפי שהיא פעלה: דיווח מיידית על כל מימוש ושילם את סכום ההיטל כולו, כולל הריבית שבמחלוקת וכולל ההיטל בגין התכנית הרביעית שבגינו הוגשה שומה נגדית, סמוך לאחר קבלת הדרישה (ותחת מחאה). תמצית טענות המערערת היא כי ריבית פיגורים כזו צריכה לחול רק על נישום שאינו פועל בזריזות הראויה לבירור חבותו ולתשלום ההיטל. על כן היא טוענת כי לא היתה הצדקה לחייבה כלל בריבית שבה חויבה, ריבית פיגורים על פי חוק הרשויות המקומיות.

המשיבה, לעומתה, טוענת כי החיוב היה כדין. עיקר טענותיה הוא כי במישור העובדתי, גם אם מקבלים את טענת המערערת לפיה אין לחייב בריבית נישום שלא ידע מהו סכום ההיטל הנדרש ממנו ככל שלא הוא גרם לעיכוב בבירור הסכום, הרי שבמקרה דנן היתה בידי המערערת שומה מוסכמת (ולטענת המשיבה עסקינן בשומה מכרעת ולא בשומה מוסכמת) בגין שלוש התכניות הראשונות עוד משנת 2004. המשיבה אף טוענת כי כעניין שבעובדה, בגין הראשונה מאותן שלוש תכניות נערכה שומה מכרעת עוד בשנת 1998. עוד טוענת המשיבה כי בשומות בגין שלוש התכניות הראשונות נאמר במפורש כי הן תישאנה ריבית לפי חוק הרשויות המקומיות. המשיבה מוסיפה כי מבחינה עובדתית ניתן היה לשלם את ההיטל בגין שלוש התכניות הראשונות שנים רבות לפני המימוש, ואילו בגין התכנית הרביעית ניתן היה לשלם כמקדמה את החלק היחסי של ההיטל שנקבע בגין שלוש התכניות הראשונות, או לבקש שומה עוד לפני כריתת חוזי המכר. במישור המשפטי טוענת המשיבה באריכות ובפירוט, ובלהט רב, כנגד גישת בית משפט זה בשורת פסקי דין שתחילתם בפסק-הדין בעניין גרינשטיין (ע"א ראשל"צ 154/06; להלן "פרשת גרינשטיין") ובפסקי הדין שבאו בעקבותיו. לשיטתה, מהטעמים שהעלתה בטיעוניה, יש לשנות גישה זו ולחזור לתפיסה הפרשנית המילולית של הוראות החקיקה לפיהן, בכפוף לסמכויות הנתונות לבית המשפט, בגדר סעיף 16 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, להורות על הפחתת הריבית במקרים מסוימים, יש להטיל ריבית פיגורים על פי חוק הרשויות המקומיות על היטל ההשבחה לפי מועד המימוש וללא תלות בהתנהלות תהליך עריכת השומה, שומה נגדית וכל ההליכים שלאחר מכן, ככל שננקטו. במאמר מוסגר יוער כי סעיף 16 לתוספת השלישית מסמיך את בית המשפט, מטעמים מיוחדים שיירשמו, להפחית את תשלומי הריבית לפי חוק הרשויות המקומיות, אולם סעיף זה חל רק מקום שבו הוגש ונדחה ערעור היטל השבחה. הואיל ובפניי אין ערעור על החבות או על גובה ההיטל אלא רק על חיוב הריבית, אין הסעיף הנ"ל חל כלל.

דיון והכרעה

לפי סעיף 7 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן גם "התוספת השלישית"), המועד לתשלום היטל ההשבחה הוא מועד המימוש. לפי הלכת נווה בניין (ע"א 1321/02), במקרה של "מימוש" השבחה על דרך מכירת זכויות בנכס המושבח, מועד המימוש הוא מועד כריתת חוזה המכר. לפי סעיף 2(א) לחוק הרשויות המקומיות, החל על היטל השבחה מכח הוראות סעיף 15 לתוספת השלישית, ריבית הפיגורים תחול על תשלום היטל השבחה שלא שולם תוך 30 יום מיום שבו חובה לשלמו, היינו – בענייננו – מיום כריתת כל אחד משני חוזי המכר הנזכרים בתיאור העובדות דלעיל. עד למועד המימוש נושא היטל ההשבחה הפרשי הצמדה בלבד. אין מחלוקת שהריבית שנדרשה המערערת לשלם בגין שתי ההשבחות, ואכן שילמה תחת מחאה, חושבה רק בגין התקופה שמיום כריתת כל אחד מהחוזים.

הגיונם של הכללים שנקבעו בפרשת גרינשטיין לעיל כפי שיושמו (ואף שונו חלקית תוך כך) בפסיקת בית משפט זה שבעקבות פרשת גרינשטיין, הוא כי אין זה צודק וראוי לחייב בריבית פיגורים את מי שלא ידע כמה עליו לשלם, כל עוד חלוף הזמן עד לבירור שאלת סכום ההיטל אינו תלוי בו ואינו נובע ממעשים או מחדלים שניתן לייחס לו. זהו הרציונל שבבסיס הפרשנות שאומצה באותם פסקי-דין. כאשר רציונל זה אינו חל, אין מקום להסתמך על הגישה שבאה לידי ביטוי בפרשת גרינשטיין. זאת גם לדעת המותב הנוכחי, שהוא גם המותב שדן בפרשת גרינשטיין. ראו והשוו: ע"ר (ראשל"צ) 52/09 עזבון זילברשטיין ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה יהוד, פס"ד מיום 25/4/2010, סעיפים 14 – 18 לפסק הדין.

בכל הנוגע לשלוש התכניות המשביחות הראשונות, היה סכום ההיטל ידוע היטב כבר ביום כריתת חוזי המכר לגבי כל אחת מהחלקות. המערערת טוענת, שוב ושוב, כי חישוב הסכום לתשלום על פי השומות שקדמו למימושים "לא היה טריוויאלי כלל". טענה זו אינה יכולה להישמע. אין לה תשתית עובדתית (ובגדר ההליך שבו בחרה המערערת – הליך ערעורי בשאלה משפטית בלבד – גם לא ניתן להביא תשתית עובדתית). היא גם אינה מתקבלת על הדעת לגופה. כללי החישוב ברורים לגמרי וקבועים בהוראות פשוטות ובהירות של התוספת השלישית: ההיטל נושא הפרשי הצמדה בלבד מהמועד הרלבנטי לשומה, הכתוב בה במפורש, ועד למועד המימוש. ככל שהשומה מתייחסת למלוא הזכויות בחלקה או בחלקות נשוא השומה ואילו בידי הנישום רק חלק מהזכויות במקרקעין הללו, חלה עליו החובה לשלם את החלק היחסי לפי שיעור חלקו במקרקעין נשוא השומה. העובדה שבגין החלקה נשוא המימוש השני נפלה טעות בנקודה זו בדרישת הוועדה אינה מוכיחה שהחישוב "אינו טריוויאלי", אלא מוכיחה רק כי מי מעובדי הוועדה לא ערך את החישוב בהקפדה הראויה. חזקה על המערערת, חברה בע"מ המלווה לאורך התהליך על ידי ייעוץ משפטי, שטעות כזו לא היתה יוצאת תחת ידה. חזקה עליה גם שביכולתה, בעצמה או באמצעות מי מיועציה החיצוניים, לחשב בקלות רבה את הפרשי ההצמדה. הוא הדין בעובדה שעריכת החישוב על ידי הוועדה לא תמיד היתה מיידית. עדיין הנתונים והדין הם כאלה, שעל פיהם המערערת יכולה היתה, בקלות רבה, לחשב את סכום ההיטל בגין שלוש התכניות המשביחות הראשונות ולשלמו תוך 30 יום מיום המימוש לגבי כל אחת מהחלקות, ללא תלות בכל תהליך אחר כגון עריכת שומה בגין התכנית הרביעית. על כן אני דוחה טענות המערערת לגבי חיובה בריבית בכל הנוגע לאותו חלק של הריבית החל על היטל ההשבחה המגיע בגין שלוש התכניות המשביחות הראשונות החלות על כל אחת מהחלקות ועל כל אחד משני המימושים נשוא הדיון. במאמר מוסגר אעיר כי אין לקבל טענות המשיבה המבוססות על ההערה בדבר הצטברות ריבית על ההיטל כפי שנכתבה בשומה או בשומות שיצאו בגין שלוש התכניות הראשונות. שאלת תחולת הריבית היא שאלה שבחוק בלבד, ואין כל חשיבות לדעתו של שמאי מכריע או של שמאי מוסכם לגביה. זו אינה שאלה שבסמכותו כלל.

נותרה שאלת הריבית על ההיטל הנובע מהתכנית המשביחה הרביעית. טרם הדיון המפורט בנושא זה, באתי למסקנה כי יש לדחות טענת המשיבה לפיה המערערת היתה צריכה, לו היה ברצונה "לעצור" את מרוץ התקופה שעליה חלה ריבית הפיגורים לפי חוק הרשויות המקומיות, לשלם מקדמה על חשבון ההיטל החל בגין התכנית המשביחה הרביעית לפי החלק היחסי של ההיטל החל בגין שלוש התכניות הראשונות, כאשר החישוב יחסי לפי מספר יחידות הדיור שנוספו בתכנית הרביעית ביחס למספר היחידות שבנייתן הותרה לפי שלוש התכניות המשביחות הראשונות. בעיניי אין זה מובן מאליו שזו דרך חישוב רלבנטית, שהרי גורמים רבים עשויים להשפיע על נכונות החישוב. להבדיל מחישוב אריתמטי פשוט של הפרשי הצמדה והחלק היחסי בזכויות במקרקעין, שאני סבור שלא היה כל קושי לעשותו לגבי שלוש התכניות המשביחות הראשונות, הרי אמדן ההשבחה בגין התכנית הרביעית על בסיס ההשבחה שנצמחה משלוש התכניות שקדמו לה אינו פשוט. הוא נערך ל"מועד קובע" אחר מזה שהיה רלבנטי לחישוב ההיטל בגין התכניות שקדמו לו משום שיש לפעול ב"שיטת המדרגות" במקרה של כמה תכניות משביחות שבאו זו אחר זו, ולכן את ההשבחה בגין התכנית הרביעית יש לבדוק נכון למועד כניסתה לתוקף של התכנית הרביעית, מועד ששומות ההשבחה בגין התכניות הקודמות כלל אינן מתייחסות אליו.

בכל הנוגע למימוש הראשון, פנתה המערערת למשיבה בבקשה לערוך שומה שישה ימים לכל המאוחר לאחר כריתת חוזה המכר. הוראת התשלום נמסרה למערערת רק לקראת מחצית חודש דצמבר. התשלום התבצע ביום 12 לינואר שאחריו. דעתי היא שלגבי התכנית הרביעית בלבד ובהקשר למימוש הראשון, יש להימנע מחיוב בריבית בגין התקופה שמיום פניית המערערת לקבלת חישוב ועד ליום שבו קיבלה את דרישת התשלום או את שומת הוועדה לגבי התכנית הרביעית, לפי המאוחר. ככל שהתשלום בוצע תוך 30 יום ממועד זה, אין לחייב בגינו בריבית כלל. ככל שבוצע לאחר חלוף יותר מ-30 ימים, יש לחייב בריבית מהמועד הנ"ל ועד לתשלום, וזאת כאמור על ההיטל המתייחס לתכנית הרביעית בלבד (לאחר שכזכור נקבע שהריבית על ההיטל החל בגין שלוש התכניות הראשונות נגבתה כדין).

בכל הנוגע למימוש השני, יש לחייב בריבית על ההיטל הנובע מהתכנית הרביעית בגין התקופה שמיום כריתת החוזה המהווה את המימוש השני ועד לפניית המערערת למשיבה בנדון, מפני שמדובר בתקופה של יותר משלושים ימים (ולא שישה ימים או פחות, כפי שנעשה לגבי המימוש הראשון). מדובר בתקופה שמיום 25/8 ועד 2/10 בשנת 2008. אין לחייב בריבית על ההיטל הנובע מהתכנית הרביעית במימוש השני בגין התקופה שמיום 2/10/08 ועד ל-8/1/09, שזו התקופה שבה המתינה המערערת לחישוב נכון של ההיטל החל עליה (ושוב יוזכר – דברים אלה אמורים אך ורק בהיטל הנובע מהתכנית הרביעית). היות והדרישה שולמה ביום 20/1/09, כלומר 12 ימים בלבד לאחר שנמסרה, אין לחייב בריבית בגין אותם 12 ימים (כזכור, חוק הרשויות המקומיות קובע שריבית הפיגורים תחול רק על מי שלא שילם תשלום חובה תוך 30 ימים מיום שהיה חייב לשלמו). קביעות אלה, לגבי שני המימושים, מבוססות על אותו רציונל שעליו מבוסס פסק הדין בעניין גרינשטיין.

אינני מתעלם מהביקורת הנרחבת שמתחה המשיבה על הכללים שנקבעו בפסק דין זה, אולם חוששני שאין בידי לקבלה. חלק ניכר מהנימוקים המועלים בגדרה אינם נכונים, לטעמי, וחלק ניכר אחר אינו רלבנטי למקרה שבפנינו. כך למשל הטענה שהתוספת השלישית נותנת מענה לבעיית הריבית: המענה הזה מוגבל מאד הן משום שנדרשים בגדרו "טעמים מיוחדים" והן – ובמיוחד – מפני שהוא חל רק על מי שערעורו על החבות בהיטל או על שיעורו נדחה. אין כל הגיון בכך שמי שזכה בערעורו, או מי שלא חלק על ההיטל כלל, לא יוכל לבקש מבית המשפט – אפילו בהתקיים "נסיבות מיוחדות" – הפחתת הריבית או ביטול החיוב בה. נכון שהתוספת השלישית מאפשרת לנישום לבקש חישוב ההיטל עוד בטרם מימש את ההשבחה, אולם איני מוכן לקבל גישה לפיה מי שאינו עושה כן נכנס ל"פיגור" בתשלום רק משום שכאשר פנה לוועדה, גם אם עשה כן מייד עם המימוש, נאלץ להמתין לתשובת הוועדה כמה חודשים. בבוא בית המשפט לקבוע איזה נטל ראוי יותר להטיל – נטל על הנישום להקדים ולפנות עוד לפני המימוש, או נטל על הוועדות להזדרז בעריכת השומות וחישובי ההיטל, הרי שטעמי מדיניות ברורים מצדיקים הטלת הנטל על הוועדות שהן הגוף המקצועי האמון על נושא ההשבחה. גם טענות הוועדה בנושא הסימטריה בינה לבין הנישום על פי חוק הרשויות המקומיות אינן, לטעמי, ממין העניין: אין לדבר מלכתחילה על "סימטריה" בין הנישום לבין הגוף השלטוני השולט לא רק במידע הרלבנטי אלא גם במנגנון שנקבע בחוק לקביעת גובה החיוב: כל הליך בעניין ההיטל, למעט אולי כאשר הטענה היא שאין כלל חבות מטעמים משפטיים שאינם תלויים בעריכת שומה כלל, חייב להתחיל בשומה מטעם הוועדה. אשר לפסיקת בית המשפט העליון שהובאה על ידי המשיבה הרי שעיון בה מלמד כי לא נטענה שם, וממילא לא הוכרעה ישירות, השאלה של הטלת ריבית פיגורים ששיעורה הריאלי גבוה באופן קיצוני בגין תקופות בהן נישום אינו יודע, מטעמים שאינם בידיו, כמה עליו לשלם. מה שהוכרע שם הוא השאלה אם ה"מימוש" הוא המכירה או שמא מועד מאוחר יותר, כגון רישום הזכויות על שם הרוכש. בית המשפט העליון ציין בהקשר זה כי מועד ה"מימוש" הוא מועד תחילת מרוץ הריבית לפי חוק הרשויות המקומיות, וזהו העיקרון הקבוע בחקיקה הראשית. עדיין השאלה היא האם גם כאשר במועד המימוש אין בידי הוועדה להודיע לנישום מהו סכום ההיטל הנדרש ממנו, עליו לשלם "ריבית פיגורים" בגין התקופה שתחלוף עד שיזכה לקבל תשובה. שאלה זו לא הועלתה בפני בית המשפט העליון, וממילא אין לטעון שהוכרעה על ידו. אשר לטענה שהכללים שנקבעו בפרשת גרינשטיין הם רטרואקטיביים, התשובה היא שכך הוא כל אימת שנקבעים בפסיקה לראשונה פירוש או יישום חדש של דבר חקיקה. כאמור לעיל, חלק ניכר משאר הטענות שהעלתה המשיבה בעניין זה אינן רלבנטיות לענייננו. כך הטענה בדבר הסתירה הלוגית שלדעת המשיבה נפלה בנימוקי פסק הדין בעניין גרינשטיין, שעניינה רק בנישום המבקש לחלוק על ההיטל הנדרש ממנו. הוא הדין לגבי החשש שמעלה המשיבה כי כל נישום ידאג מעתה ל"שומה אחרת" נמוכה במיוחד על מנת שסכום גדול ככל האפשר יהיה "שנוי במחלוקת": גם טענה זו אינה רלבנטית כלל למקרה נשוא פסק דין זה, שבו שולם מלוא סכום הדרישה עוד לפני בירור המחלוקת על סכום ההיטל הנובע מהתכנית הרביעית. במאמר מוסגר אוסיף כי ניסיון החיים מלמד שטרם נתקלתי במקרה בו שומת הוועדה אומצה על ידי שמאי מכריע או מוסכם, ומכאן שאותו חשש עצמו פועל גם כלפי הוועדות, שהשומות מטעמן גבוהות מהתוצאה הסופית על פי הניסיון המצטבר. גם הטענה שסעיף 14(ג) לתוספת השלישית יצר, יחד עם סעיף 8(ב) לתוספת ועם תקנה 3 לתקנות התכנון והבניה (ערובות להבטחת תשלום היטל השבחה ודחיית תשלומים), תשמ"א-1981, "הסדר" חקיקתי למצבי מחלוקת לעניין גובה ההיטל, דינה להידחות. עיקרו של "הסדר" חקיקתי זה אינו נושא הריבית, אלא יצירת מנגנון המאפשר להתקדם במימוש (לקבל אישור להעברת זכויות או היתר בנייה, לפי המקרה) כל עוד המחלוקת טרם הוכרעה. בתקנה 3 הנ"ל אף נקבע ש"יחול סעיף 4" לחוק הרשויות המקומיות במקרה שהנישום בחר במנגנון שנקבע בתקנה האמורה, ומנגנון זה קובע חיוב בריבית מסוימת, גבוהה למדי, על אותו חלק של התשלום שהנישום פורס לפי הוראות התקנה. תקנה זו חלה על נישום העורך "הסדר פריסה" של ההיטל, ללא קשר למחלוקת על סכומו ולאחר שהסכום נקבע לפחות על ידי הוועדה, ואין בה מענה לא לתקופה בה מתבררת המחלוקת (בעריכת שומה אחרת, שומה מכרעת ובערעור) ולא לתקופה שמיום פניית הנישום לקבלת שומה וחשבון לתשלום ועד שהוא זוכה לקבל אותן. כאן אכן זוכה נישום ל"הטבה סוציאלית", כלשון המשיבה, שתג מחיר בצידה, ואילו אנו עוסקים בנישום הנדרש לשלם "ריבית פיגורים" בגין תקופה בה לא ידע כמה עליו לשלם אף שביקש לדעת זאת. אלו מקרים שונים בתכלית, שמחייבים מערכת שיקולים שונה בתכלית. גם טענת ה"אפליה" בין חייבים בהיטל השבחה לחייבים בתשלומי חובה אחרים לשלטון המקומי אינה ממין העניין. להיטל השבחה אופי מיוחד וחריג. ניתן לדעת בקלות את שיעור החוב בארנונה, משום שנשלחת דרישת ארנונה ומשום שמתפרסם צו ארנונה שניתן להשיגו בקלות יחסית. לא זהו המצב מקום שעסקינן בהיטל השבחה, והדברים ברורים. לכל אלה יש להוסיף כי אני ער היטב לכך שיש חסרונות לשיטה שנקבעה בעניין גרינשטיין, אולם סבורני שהחסרונות באימוץ שיטת הוועדה והעיוותים הנגרמים על ידה קשים יותר. שיטת הוועדה יוצרת תמריץ מובהק, אדיר בהיקפיו הכוללים, לוועדות להתמהמה בעריכת והנפקת שומות ודרישות תשלום של היטלי השבחה לנישום מרגע שזה פנה אליהן בנדון, אף שבידן להיערך כך שתוכלנה לתת תשובות מהירות. זהו, לפחות בענייננו שאינו מצריך כל היזקקות לשאלת הריבית בגין השלב שממסירת שומת הוועדה ודרישת התשלום לנישום ואילך, הנימוק המכריע בעיניי, המחייב אימוץ והחלת הכלל שנקבע לגבי שלב זה בפסק הדין בעניין גרינשטיין. למותר לומר שהסדר חקיקתי של הנושא הוא יותר מרצוי.

התוצאה הסופית היא כי בכל הנוגע לריבית על ההיטל בגין שלוש התכניות הראשונות, דין הערעור להידחות. לגבי הריבית על אותו חלק של ההיטל שמקורו בתכנית הרביעית, מתקבל הערעור בחלקו כמפורט בסעיפים 10 ו-11 לעיל.

נוכח התוצאה הסופית והנימוקים שפורטו לעיל, בגדרם נדחו טענות רבות של כל אחד מהצדדים, יישא כל צד בהוצאותיו.